Nueva ley hipotecaria

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El pasado 16 de junio entró en vigor, la denominada Nueva Ley Hipotecaria, que se encuentra recogida en la Ley 5/2019 de 15 de marzo.

Ha sido bastante controvertida desde su publicación y, ya antes, durante su elaboración, dado que las primeras versiones del Anteproyecto datan de mediados de 2016, y hasta el último momento ha desencadenado diferentes problemas para su aplicación, como se ha visto reflejado hasta el día antes de su entrada en vigor, dado que la mayoría de las Entidades Financieras no disponían aún a esa fecha de la correspondiente plataforma con los requisitos mínimos exigidos por  art.14 de la Ley, que provocó que en este aspecto se estableciera un período transitorio hasta el próximo 31 de julio.

A continuación, pasaremos a detallar las principales novedades de esta controvertida Ley.

Libre elección por parte del “consumidor” (cliente que interviene en el préstamo hipotecario sobre su vivienda) del Notario donde se firmará la operación

El Notario elegido por los consumidores, tendrá que confeccionar un acta, durante un plazo mínimo de 10 días desde la recepción de la operación, una vez se haya reunido de manera individual con todos los titulares, avalistas y/o hipotecantes del préstamo, y les haya explicado todas las condiciones de la oferta vinculante que la Entidad Financiera les haya emitido. El punto más importante del acta, se recogerá en el test que cada Notario entregará a los clientes para que respondan sobre su conocimiento de todos los aspectos de la oferta vinculante, cómo son: la elección libre de Notario, las características de la amortización del préstamos, si es a tipo fijo o variable, las comisiones a aplicar en el préstamo, las consecuencias del impago del mismo, etc.

Si la Entidad, decide, vincular el tipo de interés a aplicar al préstamo hipotecario, a la contratación de productos que los clientes tuviesen con la Entidad, dicha vinculación no puede obligarse a ser con productos de la propia Entidad, o alguna de su grupo, si no, que, si el cliente tiene ese producto contratado con cualquier otra compañía, la Entidad se verá obligada a aplicar la bonificación correspondiente.

Los clientes, tendrán que elegir si quieren un periodo de 3 o 5 años para que la Entidad pueda cobrar comisión ante una cancelación parcial o total del préstamo, siendo del 0,25% en el primer caso y 0,15% en el segundo. A partir de esa fecha, la Entidad Financiera no podrá cobrar ninguna comisión por entregas parciales o totales al préstamo.

Todos los gastos necesarios para la escrituración e inscripción posterior en el Registro, de dicha hipoteca, serán a cargo del Banco. 

Ejecución en caso de impago.  En este apartado, los intereses moratorios se limitan al interés remuneratorio más tres puntos. Además, la nueva Ley impide que se ejecute la hipoteca si no ha habido un mínimo de 12 cuotas.

Por todo lo dicho, y mientras que no se lleve a cabo el reglamento que regule toda esta Ley, se debería aplicar la frase: “la Ley confunde, el reglamento, reconforta”, dado que a día de hoy, son más sombras que luces, las que acompañan a esta nueva Ley.

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